Hurbanismo (y II)

(La primera parte de esta entrada ha superado todas mis previsiones. Ya dije que ahí estaba todo lo que sabía sobre el asunto, pero también prometí -insensato- extenderme un poco en los dos corolarios que enuncié. Así que voy a divagar sobre ellos).

Cuando me compré mi casa los intereses de los créditos hipotecarios estaban sobre el 15%. Hacia 1993 empezaron a bajar, y a bajar, y a bajar...

Parecía que por fin la gente se iba a poder comprar una casa con cierta comodidad, pero entonces el precio de éstas empezó a subir, y a subir, y a subir...

"Ellos" sabían hasta dónde se nos podía apretar el dogal, y cuántos centímetros de lengua podíamos sacar, así que siguieron teniéndonos a todos con la lengua fuera. De manera que la bajada del esfuerzo pagador causada por la de los tipos de interés se compensó automáticamente, como si hubieran abierto una compuerta entre dos recipientes, con la subida de los precios.

(A esto se refieren cuando dicen que el mercado se autorregula. Qué cabrones).

Por otra parte, siempre se había pensado que la vivienda era la mejor inversión posible, porque nunca bajaba de precio, pero ahora se generó la expectativa de que cualquiera podía ser propietario, y se inventaron hipotecas a treinta años, a cuarenta, a los que hicieran falta, para que todo el mundo se embarcara en la compra de una casa. Daba igual que fuera carísima; tú sólo tenías que fijarte en cuánto tenías que pagar al mes, y la verdad es que con unos intereses muy bajos y muchísimos años de amortización tu pago mensual era asumible (aunque te pasaras media vida pagando sólo intereses, sin devolver apenas nada de capital).
Los ciudadanos eran felices. Todo era maravilloso.

Dos dibujos de El Roto en la época del boom.

Ya, ¿pero por qué las casas eran tan caras? Pues porque una casa no es ninguna tontería. Porque una casa requiere el trabajo de mucha gente durante mucho tiempo, y muchos materiales caros... ¡Mentira! Con esa explicación no cubres ni la mitad del precio de tu casa.

Un avión a reacción sí es caro, y un diamante de tropecientos quilates, y un robocop. ¿Pero una casa?

Y lo que más costaba de la casa era el suelo, que, como dije el otro día, en realidad es algo que cuesta poquísimo.

Un diamante cuesta mucho porque hay muy pocos, pero suelo hay para aburrir, y encima las leyes del suelo lo fueron liberalizando y "facilitando" para que costara menos, pero iba costando más cada vez.

¿Por qué? Vamos a hablar de cómo se calcula el valor de un suelo por el... (tranquilos; sed fuertes)... ¡método del valor residual!

1.- El método del valor residual. ¿Cómo calcularíais el número de ovejas que hay en un rebaño? Me refiero a un gran rebaño, a un rebaño enorme, con un número abrumador de ovejas que no se pueden ni contar.
Pues muy fácil: Contáis las pezuñas y dividís entre cuatro.
¿Os parece absurdo? Pues con el valor del suelo se hace una cosa tan absurda o más.
Se parte del precio de venta de la vivienda. (¿Por qué? ¿Por qué sabemos perfectamente el precio final de venta de una vivienda si no sabemos el precio de uno de sus componentes, que encima es el más caro con diferencia?). De ese precio final de venta le vamos descontando todo lo que interviene, cuyo importe conocemos perfectamente (beneficio del promotor, gastos financieros, licencias, notaría, honorarios de diversos profesionales, coste de la construcción...) y lo que queda es el valor del suelo.
Estupendo. ¿Pero cómo es posible -repito- que sepamos el precio de una vivienda antes de saber el de uno de sus componentes?

Esto en sí mismo es una monstruosidad. El precio de la vivienda no es analítico, aditivo (como el de un avión, un diamante o un robocop). No parte del precio de sus componentes. Por el contrario, es un precio previo porque es meramente un precio especulativo. El precio de la vivienda es un "porque sí".

¿Cómo es posible que se sepa lo que cobra cada profesional, lo que cuesta cada ladrillo y lo que supone la licencia de obras, el estudio geotécnico y el laboratorio de control y no se sepa cuánto cuesta un solar? Pues por lo que dijimos el otro día: Porque el solar, de por sí, no cuesta nada (o casi nada), y se agarra al valor de expectativa. El solar es el pelotazo. Un bien que cuesta muy poco dinero y que, por arte de birlibirloque oportunista puede llegar a costar una fortuna.

2.- El sistema es corruptógeno. Una mera decisión administrativa puede hacer rico al propietario de un suelo que no valía nada antes de esa decisión.
Es magia. Es dibujar dinero en el aire. Es trucar el bombo de la lotería.
Y encima -como dicen todos los corruptos- ¿a quién se hace daño?, ¿a quién se perjudica? A nadie. Todo el mundo sale beneficiado. Nadie pierde. Es magia.

Hace tiempo la magia estaba en dibujar la línea delimitadora en el plano.

Después ya no hizo falta ni eso

Un amigo mío imita muy bien a un concejal de un pueblo de Madrid, que le dijo: "Tú sabrás mucho de urbanismo, pero LA RAYA LA PINTO YO".
¡Ah, la raya! La raya que cual bálsamo de Fierabrás cura de todos los males y hace rico a quien toca. ¡Ah, la raya!
Ese método, ese sistema, está pidiendo a gritos corrupción. Es corruptógeno per se.
Si yo sé que si a Fulano se le pone en el colodrillo yo me hago rico, voy a ir a ver a Fulano. Le halagaré, le prometeré, le amenazaré, le untaré... Yo qué sé. Señor, yo no soy digno de que entres en mi casa, pero una palabra tuya bastará para enriquecerme. Bastará para que me salga dinero por las orejas, bastará para que no tenga que dar un palo al agua durante el resto de mi vida, bastará para que coma cigalas a diario y me compre un coche nuevo cada año. O cada seis meses.
Y, sobre todo, al trazador de la raya qué más le da que pase por esta finca o por la de más allá.
"¿A quién perjudico yo? A nadie. Beneficio a todo el mundo. Y si de paso son agradecidos conmigo, pues eso que me llevo. ¿Y a quién hago daño con ello? Repito: A nadie".
Lo que estudiamos en las escuelas, eso de los vientos dominantes, la orientación, el agua, las escorrentías, el crecimiento demográfico, las infraestructuras, el entorno... ¡Paparruchas! Es más: ¡Mariconadas!
Pero es que en un momento dado dejó de ser importante incluso eso de "pintar la raya". La planificación de la ciudad (aunque hubiera sido hecha por el concejal que se había arrogado la potestad de pintar la raya) dejó de tener importancia, porque de repente se estableció (siempre en aras de liberalizar el suelo) que todo terreno, aunque estuviera clasificado como suelo rústico, era susceptible de ser hurbanizado.
Vamos, que en mitad del campo cualquier hurbanizador podía presentar un Programa de Actuación Hurbanizadora (con el visto bueno de la administración). Esto tiraba por tierra cualquier planificación, cualquier estimación, cualquier criterio y cualquier política: Ya no había base sobre la que se rigiera el diseño, el crecimiento y la consolidación de la ciudad. Porque la administración da el visto bueno en función de que se cumplan determinados requisitos secundarios, y no yendo a lo esencial de si esa hurbanización sirve para algo.
Pues nada: hurbanizaciones por doquier, desconectadas de los cascos urbanos, bloques de pisos en medio del campo. El agua se traía de donde fuera; eso ya se vería. (Los fabulosos programas hacían una estimación muy somera, e interesadamente optimista). Y daba igual dónde se vertieran las aguas residuales. Se programaban estaciones depuradoras imposibles, que no podían funcionar bien porque estaban de espaldas a cualquier criterio sensato. Pero qué más daba. A quién le importaba.
Las ciudades se atomizaban. Los servicios (correos, recogida de basuras, enseñanza, jardinería, transporte...) se hacían penosísimos, porque la "estructura" de la ocupación del territorio era un disparate y no obedecía a otro criterio que el de la oportunidad de compra de suelo rústico que había tenido cada uno de los hurbanizadores que actuaban en el municipio.
El suelo rústico se puso así también a tiro de los hurbanizadores. Todo estaba disponible, con la sola excepción del suelo especialmente protegido, como por ejemplo las Lagunas de Ruidera o el AlgarrobicOH WAIT! ¡Puñeta!

Todo esto se produjo porque las administraciones públicas hicieron una absoluta dejación de funciones. En suelo rústico se pueden hacer todas estas barbaridades... siempre que el ayuntamiento y la comunidad autónoma lo autoricen, viéndolo necesario y viable, y aceptando la propuesta como conveniente y satisfactoria. Siendo esto así, parece mentira que autorizaran estas cosas. (Lo cual no debe de tener nada que ver con que los alcaldes y concejales "de la raya" empezaran a estrenar coches de lujo, a entender de vinos impagables, a cazar en el extranjero o a recibir premios de lotería varias veces al año, ni tampoco que a los presidentes de comunidades autónomas les empezaran a salir cuentas en Suiza como si fueran hongos en pie de atleta).

(Es que si el ayuntamiento y la comunidad autónoma ya habían aprobado el Plan de Ordenación del municipio, ¿a santo de qué tenían que ir aprobando después actuaciones inconexas, deslavazadas, improvisadas, oportunistas y descabaladas en el suelo rústico?).

No quiero decir que los seres humanos que llegan a ser "servidores públicos" sean personas corruptas de entrada, gente sin ética. (Al menos son, en promedio, como todos los demás ciudadanos). Lo que digo es que, incluso con la mejor de las intenciones, y sin ningún ánimo de lucro personal, casi todos han pensado que clasificando suelo generaban riqueza, desarrollaban su pueblo o su comunidad autónoma, generaban puestos de trabajo y felicidad por doquier, y así se prestaban al juego con la mejor voluntad.
Luego la cosa fue degenerando, porque a todo se acostumbra uno, y los regalos se iban acumulando. Hay que ser un héroe para salir ileso y limpio de todo eso.

Ahora estamos en una crisis que no permite pensar en nada de esto, pero lo que yo propondría para el siguiente envite (si es que alguna vez se produjera) es que las administraciones públicas actúen como tales, planifiquen el urbanismo y lo organicen. Y, puesto que las plusvalías son fruto de las decisiones de la administración (que representa a la colectividad de ciudadanos), sea la administración la que se quede con ellas, y de paso las ponga en sus justos términos.
Creo en la propiedad privada, y la defiendo. Y sé que es difícil ajustar y precisar lo que voy a decir, pero también creo que merece la pena estudiar el problema de esta forma: Valórese el terreno tan generosamente como sea posible, por su valor intrínseco objetivo pre-urbanizable, e incluso mayorándolo con los coeficientes oportunos, entréguese un bono a su propietario y exprópiese o sáquese a concurso. Afróntese después la actuación urbanizadora que sea necesaria (en la que podría participar la empresa privada, pero con las reglas del juego bien marcadas), y vayan sumándose los distintos costes para que finalmente las viviendas cuesten lo que tengan que costar. Como los aviones, los diamantes o los robocops.

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